अगर आप अपनी अचल संपत्ति (Immovable Property) को ट्रांसफर करने के रास्ते तलाश रहे हैं तो बता दें कि तीन कानूनी विकल्प मौजूद हैं- सेल डीड, गिफ्ट डीड और त्यागनामा. हालांकि, इन तीनों विकल्पों में से आप किसी को यूं ही नहीं चुन सकते, क्योंकि इनमें से हर एक का रोल अलग है, आइये जानते हैं इस विषय में विस्तार से.
सामान्य तौर पर, अचल संपत्ति शब्द का मतलब ऐसी किसी भी चीज़ से है जो एक व्यक्ति के पास है जिसे एक स्थान से दूसरे स्थान पर नहीं ले जाया जा सकता है. ऐसा कहा जा सकता है कि किसी के स्वामित्व वाली भूमि पर जो कुछ भी लगा होता है वह अचल संपत्ति की श्रेणी में आता है.
अचल संपत्तियां कानूनी विधियों द्वारा संरक्षित होने की हकदार हैं और कर (Tax) के लिए उत्तरदायी हैं. आवासीय घर, गोदाम या कारखाना माना जाना जाता है. जमीन से जुड़े पौधे या पेड़ भी अचल संपत्ति के दायरे में आते हैं. अचल संपत्ति के मामले में, इन पर कानूनी नियम तथा टैक्स भी लगता है.
इस Act की धारा 3 में कहा गया है कि अचल संपत्ति में स्टैंडिंग टिंबर, बढ़ती फसलें या घास शामिल नहीं है. ऊपर बताई गई परिभाषाओं में से कोई भी पूर्ण नहीं है. ये परिभाषाएं सिर्फ यह बताती हैं कि अचल संपत्ति के दायरे में किसे शामिल किया जाना है या क्या बाहर रखा गया है.
इस तरह से दो क़ानूनों के तहत प्रदान की गई परिभाषाओं को मिलाने के बाद, अचल संपत्ति को स्थायी रूप से पृथ्वी पर लगाई किसी चीज़ के रूप में परिभाषित किया जा सकता है, जैसे भूमि, पेड़ और अन्य पदार्थ जिनमें खड़ा काष्ठ, बढ़ती फसलें या घास शामिल नहीं है.
किसी भी संपत्ति का हस्तांतरण दो तरीकों से हो सकता है - कानून के संचालन द्वारा या दो या दो से अधिक पक्षों के अधिनियम द्वारा। संपत्ति अधिनियम का हस्तांतरण मुख्य रूप से अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर लागू होता है.
अधिनियम, हालांकि, कानून के संचालन द्वारा संपत्ति हस्तांतरण को कवर नहीं करता है, अर्थात, ज़ब्ती के रूप में हस्तांतरण, एक आदेश, विरासत या दिवालियापन के निष्पादन के माध्यम से बिक्री. संपत्ति के वसीयत या उत्तराधिकार के मामले में संपत्ति के निपटान पर भी अधिनियम लागू नहीं होता है.
Transfer of Property Act की धारा 7 संपत्ति को स्थानांतरित करने के लिए योग्यता के संबंध में नियम निर्धारित किए गए हैं. इसके नियम के अनुसार, केवल वही व्यक्ति जो दूसरों के साथ अनुबंध (Contract) करने के लिए सक्षम है, संपत्ति हस्तांतरण करने के लिए पात्र है. इसके अलावा, संपत्ति को स्थानांतरित करने के इच्छुक व्यक्ति के पास हस्तांतरण करने का अधिकार होना चाहिए, हालांकि वह संपत्ति का असली मालिक नहीं है.
कोई भी संपत्ति हस्तांतरण एक सक्षम व्यक्ति द्वारा किया जाना चाहिए जो 18 वर्ष से अधिक उम्र का हो. संपत्ति को स्थानांतरित करने वाला व्यक्ति स्वस्थ दिमाग का होना चाहिए जो कानून द्वारा अयोग्य नहीं है और नशे में नहीं होना चाहिए.
संपत्ति अधिनियम 1882 के हस्तांतरण के तहत आने वाले 137 धाराओं में से एक धारा 52 है, जो किसी भी कानून की अदालत में 'लिस पेंडेंस'(Lis Pendens) या संपत्ति के लंबित मुकदमे पर चर्चा करती है. इसमें कहा गया है कि शीर्षक विवाद के तहत किसी भी अचल संपत्ति को तब तक स्थानांतरित या निस्तारित नहीं किया जा सकता है जब तक कि मुकदमेबाजी लंबित न हो या जब तक सक्षम न्यायालय इस मामले में निर्णय नहीं लेता.
TPA Section 54 'बिक्री' को संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित करती है, जो वादा किए गए, भुगतान किए गए, आंशिक-वादे या आंशिक भुगतान के बदले में होती है। यह खंड संपत्ति के हस्तांतरण के दौरान विक्रेता की जिम्मेदारियों पर चर्चा करता है जो निम्नलिखित हैं -
यदि खरीदार संपत्ति के बारे में कुछ ऐसे तथ्यों ( Facts) को जानता है जिनके बारे में विक्रेता को जानकारी नहीं है या खरीदार का मानना है कि विक्रेता को (किसी कारण से) जानकारी नहीं है, जो इस तरह के ब्याज के मूल्य (Value of Interest) को भौतिक रूप से बढ़ाता है, तो खरीदार को इस जानकारी का खुलासा करना चाहिए।
सबसे ज्यादा यही तरीका इस्तेमाल किया जाता है। इसे ट्रांसफर डीड या बिक्रीनामा भी कहा जाता है, जिसे सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में रजिस्टर्ड कराना पड़ता है। इसके बाद प्रॉपर्टी नए मालिक के नाम ट्रांसफर होती है। लेकिन ध्यान रहे कि संपत्ति खरीदने वाले शख्स का आपसे संबंध नहीं होना चाहिए.
इस दस्तावेज के तहत बिना पैसों के लेनदेन के अचल संपत्ति किसी को तोहफे में दे सकते हैं। अचल संपत्ति को गिफ्ट में देने के लिए आपको स्टैंप पेपर पर एक डीड बनवानी पड़ती है.
साथ ही दो गवाहों से अटेस्ट कराने के बाद उसे रजिस्ट्रार के दफ्तर में जमा कराना पड़ता है। रजिस्ट्रेशन एक्ट 1908 के सेक्शन 17 के मुताबिक अचल संपत्ति का रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है. ऐसा न करने पर उसे अवैध माना जाएगा.
गिफ्ट डीड ऐसा दस्तावेज है, जिसमें बदलाव नहीं किया जा सकता। इसका मतलब है, जिसे आपने गिफ्ट दिया है, डीड ट्रांसफर होने के बाद वही उसका मालिक है.
अगर आप किसी संपत्ति में सह मालिक हैं और अपने अधिकार छोड़ना चाहते हैं तो त्यागनामा सबसे बेहतर विकल्प है। गिफ्ट डीड की तरह इसमें भी बदलाव नहीं किया जा सकता, चाहे यह पैसों के लेन-देन के बिना हो. इसमें दो गवाहों से अटेस्ट कराने के बाद इसे रजिस्टर्ड कराना पड़ता है। जहां तक स्टैंप ड्यूटी का संबंध है, रिश्तेदारों के लिए कोई छूट या टैक्स में रियायत नहीं है.